Mutui più cari. Banche quanto mai prudenti. Prezzi che ancora non scendono. Non sarà una tempesta perfetta, come racconta, esagerando, più di un analista. Di certo, però, chi di questi tempi si trova a cercar casa è costretto ad affrontare un mercato che scoraggia i compratori. Sono bastati pochi mesi, mesi segnati dal riaccendersi dell’inflazione e dall’instabilità globale, per cambiare completamente lo scenario.

Per anni, infatti, la giostra degli immobili ha girato a gran velocità, grazie ai tassi d’interesse vicini allo zero che garantivano liquidità abbondante, pronta a finanziare gli acquisti delle famiglie così come i grandi affari degli investitori internazionali. Dopo il momentaneo stop imposto dalla pandemia, anche il numero delle compravendite era cresciuto fino a raggiungere gli stessi livelli del 2008, ultimo anno di boom prima della crisi che mise al tappeto la finanza mondiale. I dati del 2022 danno un’idea del boom del mercato. L’Agenzia delle Entrate ha censito 784 mila compravendite, in aumento del 5 per cento circa rispetto a un 2021 già in grande ripresa.

«Non può durare», avvertivano gli esperti già qualche mese fa. E infatti il rialzo aveva il fiato corto. Già a partire dall’estate scorsa, le banche centrali hanno tirato il freno dell’economia nel tentativo, fin qui riuscito solo in parte, di limitare i danni causati dal carovita. Intanto, però, la stretta si è subito fatta sentire sul mercato della casa. La crescita dei due anni precedenti si è interrotta già nell’ultimo trimestre del 2022, quando i passaggi di proprietà sono diminuiti del 2 per cento a livello nazionale e del 3,1 per cento in media nelle otto principali città del Paese, con Milano, la piazza più importante, in calo del 4,6 per cento rispetto al periodo ottobre-dicembre del 2021.

L’improvvisa gelata non ha sorpreso analisti e investitori. Com’era prevedibile, la raffica di aumenti dei tassi decisi dalla Fed statunitense, seguita a ruota dalla Bce, ha inaridito il fiume del denaro facile. In concreto, i costi dei finanziamenti immobiliari si sono impennati con un movimento al rialzo che per rapidità e ampiezza ha ben pochi precedenti negli ultimi decenni. È vero, in passato l’Italia ha già conosciuto lunghi periodi con inflazione e costo del denaro a doppia cifra. Questa volta, però, sono bastati pochi mesi per dare un taglio netto con il passato, cambiando i connotati di un mercato gonfiato da prestiti mai così convenienti per chi cerca casa.

Secondo le statistiche dell’Abi (Associazione Bancaria Italiana), il tasso medio sui mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni è passato dall’1,45 per cento registrato a gennaio del 2022 fino al 3,79 per cento del febbraio scorso.

Questi dati andranno presto aggiornati al rialzo. Dopo l’ultima stretta varata dalla Bce, la curva del grafico potrebbe rapidamente avvicinarsi a quota 4 per cento. Tradotto in denaro contante, significa che, per esempio, chi a fine gennaio si trovava a dover rimborsare in 25 anni un prestito di 126 mila euro ha visto aumentare la propria rata mensile da 456 a 623 euro, secondo quanto calcolato dal sito di consulenza Facile.it. I numeri appena citati valgono, ovviamente, per i finanziamenti a tasso variabile. Secondo le stime più aggiornate, questo tipo di prestiti rappresenta comunque una quota ancora minoritaria del totale, inferiore al 40 per cento e con contratti in molti casi prossimi alla scadenza, visto che negli ultimi anni la quasi totalità della domanda si era orientata su prodotti a rata fissa.

L’aumento rapidissimo del costo del denaro, dopo quasi un decennio di calma piatta, ha comunque spiazzato migliaia di famiglie costrette a rivedere o a rimandare l’acquisto di una nuova abitazione. Non è una sorpresa, allora, che gli acquisti finanziati da mutui siano in calo costante ormai da mesi: nell’ultimo trimestre del 2021 valevano il 73 per cento del totale delle compravendite, sei mesi dopo erano già diminuiti al 67,5 per cento per poi calare ancora, a fine anno, al 65,3 per cento del totale delle compravendite. Anche l’offerta di finanziamenti da parte delle banche si è raffreddata in questi ultimi mesi, come segnala un recente report della Bce sull’andamento del credito nell’area dell’euro. Secondo l’analisi della banca di Francoforte, l’aumento dei tassi d’interesse, unito all’incertezza sulle prospettive economiche, provocherà un’ulteriore stretta nella concessione di mutui a privati e imprese.

A pesare sul mercato è anche la riduzione del reddito reale. Salari e stipendi non tengono il passo dell’inflazione e quindi si riduce anche la capacità di far fronte alla rata del mutuo. Ecco perché negli ultimi mesi sono aumentate le richieste di finanziamenti a lunga scadenza, fino a 30-40 anni, nell’ottica di ridurre l’importo dei pagamenti mensili. È in calo anche il valore medio dei prestiti. Ora si viaggia intorno ai 130 mila euro, 10 mila euro in meno rispetto a un anno fa. Va detto che nel corso del 2022 la liquidità accumulata nei conti correnti ha fatto da paracadute al mercato, rallentando l’inevitabile correzione causata dal rialzo dei tassi. In sostanza, un gran numero di famiglie ha potuto attingere dai propri risparmi per finanziare l’acquisto della casa. I depositi bancari, molto cresciuti nel periodo della pandemia, hanno dapprima alimentato il boom delle compravendite per poi frenare la caduta quando i mutui sono diventati più cari.

La stretta sui tassi pesa soprattutto sulle giovani coppie e sui lavoratori dipendenti, che non possono permettersi un mutuo e tantomeno sono in grado di finanziare l’acquisto con il gruzzolo accantonato in banca. Con l’inflazione che ha solo rallentato il passo rispetto al picco raggiunto nel dicembre scorso, la maggioranza degli analisti non vede margini per una riduzione del costo del denaro prima dell’autunno prossimo. I banchieri centrali navigano a vista e per ora resistono alle pressioni dei politici che chiedono un cambio di rotta per rilanciare l’economia.

Nel breve termine, quindi, è improbabile che i mutui diventino più convenienti innescando una ripresa di prezzi e compravendite. Queste, in estrema sintesi, sono le previsioni più accreditate sul mercato secondo un’indagine condotta dalla Banca d’Italia tra circa 1.500 agenti immobiliari. La ricerca, chiusa nei primi giorni di febbraio, segnala che quasi i due terzi degli operatori interpellati continuano ad attendersi quotazioni stabili, mentre le previsioni di una prossima diminuzione superano quelle che ritengono più probabile un rincaro.

Non è solo una questione di mutui, però. La manovra sui tassi delle banche centrali si è sommata ai problemi caratteristici del mercato immobiliare italiano, che soffre da sempre di una carenza, si potrebbe dire strutturale, di abitazioni nuove. «Molti vorrebbero comprare, ma la qualità media delle case in vendita è mediamente insoddisfacente», spiega Mario Breglia, fondatore e presidente dell’istituto di ricerche Scenari Immobiliari. Secondo Breglia, nel 2022 sono state messe in vendita non più di 50 mila case nuove, contro le 100 mila circa degli anni prima della pandemia. Il calo viene spiegato anche con l’aumento dei costi di costruzione, spinto dall’inflazione e dal boom dell’edilizia legato al superbonus sulle ristrutturazioni edilizie.

Insomma, in un mercato che viaggia al ribasso, aumenta il numero degli aspiranti proprietari che non possono permettersi l’acquisto, dato che non hanno risparmi disponibili oppure perché i mutui sono diventati troppo cari. Sempre più spesso però, le abitazioni in vendita non soddisfano la domanda neppure dal punto di vista qualitativo. Non c’è da sorprendersi, quindi, se la gran parte degli analisti prevede che molti compratori in difficoltà finiranno per ripiegare su una casa in affitto. Questa tendenza potrebbe rafforzarsi nei prossimi mesi, «provocando un ulteriore innalzamento dei canoni, soprattutto nelle grandi città», come si legge nel rapporto appena pubblicato da Cbre group, multinazionale dei servizi immobiliari. Trovar casa diventa quindi sempre più difficile e più costoso. Non è una buona notizia, ma ce n’è una anche peggiore, questa: con i tassi d’interesse che non accennano a calare e l’inflazione che taglia i salari, la luce in fondo al tunnel resta ancora lontana.