Okay, i prezzi delle case in Italia continueranno a calare. E il numero delle compravendite pure. Ancora un po'. Però, magari con l'aiuto dei denari che rientreranno in patria grazie al terzo scudo fiscale del ministro Giulio Tremonti e che in parte finiranno nel mattone, l'inversione di marcia potrebbe essere più vicina di quanto si potesse prevedere solo pochi mesi fa. Per Guido Lodigiani, il direttore dell'Ufficio studi della Gabetti, i prezzi degli immobili scenderanno anche nel 2010: una limatura del 6 per cento. Poi, cominceranno a stabilizzarsi. Lodigiani, che analizza il mercato della casa con la lente d'ingrandimento da una vita, è forse il più pessimista dei grandi esperti del settore immobiliare. Tra i quali la più ottimista è Alessia Germano, responsabile ufficio studi Gruppo Toscano: per lei, la marcia del gambero dei valori immobiliari si sarebbe già conclusa nelle zone centrali delle città, con le periferie pronte ad accodarsi a partire da metà 2010.
Chi è in quotidiano contatto con migliaia di agenzie disseminate per l'Italia lo pensa davvero: rispetto alla tragica situazione di inizio 2009, l'atmosfera è cambiata anche se gli scambi in termini assoluti restano fiacchi. L'Agenzia delle Entrate dice che nel secondo trimestre dell'anno il calo delle transazioni è rallentato e che in alcuni casi c'è stata addirittura un'inversione di marcia: a Milano gli acquisti sono saliti del 3,9 per cento rispetto al secondo trimestre del 2008, e a Bologna c'è sta un'impennata di quasi il 10 per cento.

La picchiata dovrebbe esaurirsi nei prossimi mesi, ma non eviterà al 2009 di conquistare il primato di anno con il numero di compravendite più basso del secolo. Non si arriverà neppure a quota 600 mila, con un crollo del 30 per cento rispetto al 2006 dei record. L'Italia non è la Spagna, dove langue senza richiesta almeno un milione di alloggi nuovi o da completare, specie nel settore della seconda casa, ma anche da noi si fatica ancora a vendere. "Fino a tre anni fa, le nuove realizzazioni venivano collocate quasi tutte sulla carta, prima che iniziassero i lavori. Oggi non è raro trovare immobili finiti in cui l'invenduto superi il 50 per cento", dice Lodigiani.
Ma il mercato non lo fanno solo le nuove realizzazioni e a sentire gli esperti la discesa delle compravendite nel 2010 si arresterà. E visto che l'andamento delle transazioni anticipa, di solito, la tendenza dei prezzi, in tanti cominciano a guardarsi in giro. Aumenta la disoccupazione, è sempre più difficile farsi concedere un mutuo, la ripresa economica appare lontana. Eppure, il vecchio mattone sta tornando a esercitare l'antico fascino sugli italiani. Specie quelli con i quattrini.

Effetto scudo Tante agenzie immobiliari, spesso tra la sorpresa degli stessi titolari, hanno archiviato un mese di settembre al di sopra delle aspettative. Racconta Marzia Bertolini della centralissima L'agenzia di Genova: "Sembra di rivivere la situazione del 2004, quando con il secondo scudo fiscale ci fu un'impennata delle visite e, soprattutto, delle vendite di appartamenti e villette che prima facevamo fatica a piazzare". Aggiunge dalla Riviera romagnola il titolare di quattro punti vendita Tecnocasa, Paolo Cirilli: "Da fine agosto la gente ha ripreso a farsi viva. Anche alla ricerca di una prima casa e di abitazioni di pregio, dai 700 mila euro in su". Conferma Angelo Lombardi, che gestisce due agenzie Professione Casa a Milano (Porta Venezia): "A maggio, il sabato mattina era un mortorio, adesso c'è un bel via vai come ai vecchi tempi. Non so se sia già il caso di cantare vittoria per la fine della crisi, ma a settembre abbiamo venduto una casa da 780 mila euro e un'altra da 230 mila euro che avevamo in carico da un paio di settimane. E ci stanno chiedendo dei 'pezzi' di alto valore come non accadeva da tempo. Mi sa che l'effetto scudo comincia a farsi sentire".

Prezzi in altalena Nessun mercato, tuttavia, è meno scientificamente 'radiografabile' di quello della casa. Non ci sono indici, né titoli guida. Non esiste un ente in grado di dire davvero come si muovano i prezzi. Però al mattone guardano tutti, ricchi e poveri, pensionati e immigrati, giovani coppie e investitori finanziari. E tutti hanno la percezione che i prezzi delle case, in Italia, siano mediamente calati, negli ultimi 12-18 mesi mesi. Si va dal timido 0,3 per cento su scala nazionale segnalato dall'Agenzia del Territorio, che ha messo a confronto il primo semestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008, all'assai più sostanzioso meno 6,1 per cento medio di arretramento calcolato dall'ufficio studi Ubh sui valori delle case nuove. Arzigogolare sulla 'quotazione media' di un immobile tipo appare più un esercizio intellettuale che un dato utile per effettuare delle scelte in futuro. Non dappertutto, infatti, i prezzi hanno innestato la retromarcia allo stesso modo: per Lodigiani della Gabetti, nei primi sei mesi dell'anno i prezzi sono calati dell'11,1 per cento a Belluno e del 10 per cento a Biella e Palermo, mentre nelle grandi città le diminuzioni sono state minime: si va dal meno 1,9 per cento di Milano all'1,3 per cento di Roma (dove invece, per l'Agenzia delle Entrate, la discesa è stata del 4,7 per cento).

Ma perche non sono calati i prezzi come altrove? Secondo 'The Economist', tra giugno 2008 e giugno 2009 i prezzi delle case italiane sono scesi del 3,4 per cento. In America, Irlanda, Francia, Spagna, i cali sono stati molto più pesanti, tra l'8 e il 15 per cento. In Italia - s'è detto - la crisi globale non ha colpito le banche così duramente come in altri paesi perché gli istituti di credito erano 'arretrati', e quindi meno esposti alla tempesta finanziaria scatenata proprio dall'abbondante utilizzo di strumenti sofisticati e rischiosi. S'è ribadito che era più difficile costruire per le lungaggini burocratiche, e quasi impossibile recuperare un alloggio di un mutuatario inadempiente. Tutti fenomeni che - secondo Giacomo Morri, direttore del master in Real Estate della Bocconi di Milano - erano considerati un freno allorché il mercato girava, ma che hanno contribuito a rendere meno cospicui i crolli delle quotazioni immobiliari: "Inoltre, per ragioni storiche e culturali, gli italiani tradizionalmente ambiscono a un alloggio di proprietà, molto più dei tedeschi, per esempio. E siccome da noi i mutui per gli immobili non sono mai stati concessi in forma sconsiderata, il mercato è tradizionalmente meno fluttuante: i prezzi non crollano perché non c'è la spinta a vendere".

Cogliere l'attimo Al di là delle sofisticate analisi degli esperti, dei ragionamenti sul ciclo economico, chi tiene d'occhio il mattone fa sempre la stessa domanda: è il momento buono per comprare casa? Un quesito che andava di moda quando la salita dei prezzi pareva inarrestabile e che si riaffaccia ora che i prezzi si sono oggettivamente raffreddati e che ci s'interroga su quando la temperatura potrà tornare a salire. Come sostengono gli esperti, è probabile che i prezzi, intesi come media generalizzata, possano ancora arretrare. Ma è altrettanto vero che abbondano le situazioni in cui comprare oggi o nei prossimi mesi potrebbe rivelarsi una scelta azzeccata. Le case non sono un'azione: un titolo delle Generali ha lo stesso valore se chi lo compra sta a Verona piuttosto che a Catanzaro, un alloggio, ovviamente no. Inoltre, la decisione di acquistare un immobile non viene presa in pochi minuti, in attesa di una rivalutazione del valore di cui godere nel giro di pochi giorni o mesi, come può tranquillamente succedere in Borsa. Tuttavia, sparse sul territorio ci sono centinaia di realtà - quartieri, zone, località di villeggiature, aree in via di rilancio e risanamento - in cui i prezzi non sono calati, oppure hanno subito limature di pochi euro al metro. Situazioni che si potrebbero definire 'ad alto potenziale di rivalutazione', su cui ragionare, senza pensare di correre in agenzia con l'assegno in tasca domattina, ma studiando bene la pratica. Pensare di comprare alle migliori condizioni in assoluto è un'utopia. O si ha la sfera di cristallo oppure si corre il rischio di perdere una preda desiderata o di attendere un'ulteriore caduta dei valori: e non è detto che questa discesina aggiuntiva ci sarà davvero.

A caccia di occasioni In ogni città ci sono zone che, sulla carta, hanno più probabilità di 'tenere' i prezzi delle case. Ecco una piccola guida basata su una ricerca realizzata per 'L'espresso' dall'ufficio studi Gabetti. A Torino, occhi puntati, in prospettiva, sulla zona del Lingotto, dove è prevista entro il 2012 la torre di vetro disegnata da Massimiliano Fuksas in via Nizza, per ospitare gli uffici della Regione Piemonte. Aggiunge il manager piemontese di Tecnocasa, Gianni Pautasso: "Entro il 2011 dovrebbe pure essere ultimata la metropolitana: a quel punto abitare al Lingotto sarà allettante anche per chi lavora in centro". Niente male neppure le potenzialità di Porta Susa, da cui parte il treno ad alta velocità per Milano. A Genova, quelli della Gabetti suggeriscono la collina degli Erzelli, dove dovrebbe sorgere il Parco scientifico tecnologico (e dove si sposterà probabilmente la facoltà di Ingegneria). "Ci saranno centinaia di professori e studenti a caccia di appartamenti in affitto", ribadisce Bertolini de L'Agenzia. A Milano, lasciando perdere gli evergreen del lusso tipo il Quadrilatero della Moda e i palazzi d'epoca del centro storico, interessanti sorprese potrebbero arrivare, secondo i gabettiani, dalle zone Arco della Pace e Porta Romana, tra le più colpite dai ribassi recenti, mentre la vera scommessa è legata all'azzurro, il colore della futura linea 4 della Metropolitana, il cui tracciato dovrebbe tagliare la città da ovest a est, collegando finalmente il centro all'aeroporto di Linate e contribuendo a valorizzare quartieri come il Lorenteggio e viale Argonne. Fra i quartieri di Bologna interessanti in un'ottica di lungo periodo, gli specialisti della Gabetti individuano Navile, dove c'è un patrimonio immobiliare di modesta qualità che lascia spazio a possibili interventi di riqualificazione se non di demolizione con ricostruzione, e il quartiere Lazzaretto, dove le residenze dovrebbero integrarsi con un nuovo polo universitario, uffici, servizi pubblici.
A Roma, la Gabetti consiglia di calare un tris: Trigoria, Linea C della metro e zona dell'Eur. Sostiene Lodigiani: "L'area di Trigoria beneficerà del nuovo campus Biomedico che a pieno regime occuperà 3 mila persone. Lì il nuovo costa da 3.200 a 4 mila euro al metro, per le soluzioni meglio rifinite. Il prolungamento della Linea C da piazzale Clodio a Grottarossa, con sette stazioni lungo la Cassia, rende appetibili, sempre per un investimento di lunga durata, le aree vicini alle nuove fermate della metro. All'Eur pensiamo alle zone intorno al primo grattacielo di Roma, che sorgerà ai limiti del quartiere, vicino al'inizio della Pontina". A Napoli, non si può prescindere dalla centrale Mergellina (meglio servita di Posillipo), mentre buone prospettive avrebbe la zona di Bagnoli, dove sorgeva l'Italsider, ed è già stata avviata la trasformazione urbana dell'area, con il Parco dello Sport e l'Acquario. Se a Bari le zone che potranno rivalutarsi, secondo Gabetti, sono San Paolo e Umbertina, a ridosso del teatro Petruzzelli, a Palermo gli investitori possono considerare le aree Foro Italico e Politeama: sono in atto parecchie ristrutturazioni, con valori intorno ai 2.700-2.800 euro al metro quadrato, potenzialmente in crescita. Per scelte più avventurose, si può puntare sulle zone intorno alle fermate della metropolitana leggera, che dovrebbe essere completata entro il 2012.

Trulli e tennis Se poi si fa rotta sulla seconda casa, merita attenzione la zona piemontese delle Langhe, famosa per il vino, da sempre gettonata dalla clientela estera, con tedeschi e svizzeri in prima fila. Cambiano i passaporti ma l'appeal è sempre alto: "Ora comprano soprattutto belgi, olandesi e scandinavi. Negli ultimi due mesi abbiamo venduto a degli inglesi una villa di Bossolasco, da 500 mila euro, e a 300 mila euro uno stabile di San Benedetto Belbo, dove il cliente, un ingegnere della Porsche vuol realizzare anche un agriturismo", spiega Luigi De Vico, titolare di due agenzie immobiliari in zona. Anche nelle Marche cala l'onda nordica. Spinti da un reality show ambientato ad Arcevia, in provincia di Ancona, da qualche tempo arrivano gli olandesi, che puntano su casolari ristrutturabili da 300-350 mila euro, da godersi una volta in pensione. Tra gli atout dell'area, il collegamento aereo low cost tra Düsseldorf e Ancona. I voli a basso costo accendono i riflettori pure sulla zona di Ceglie Messapica (Brindisi), dove è possibile aquistare un trullo a poco più di 30 mila euro, quasi la metà rispetto a quelli più blasonati di Alberobello (Bari). Dice Pietro Argentiero, gestore della locale Gabetti: "I trulli di Ceglie stanno piacendo agli italiani, soprattutto romani, genovesi e milanesi, mentre i britannici puntano sulle case di campagna di San Vito dei Normanni, dove con 90 mila euro si portano via residenze da 100 metri quadri con ampi terreni che si possono impreziosire con piscine e campi da tennis".