Immaginate di essere costretti a vendere la vostra bella casa perché vi servono soldi. Dalla vendita incassate un milione. Ma siccome non vi potete trasferire, immaginate di dover rimanere lì, pagando un affitto al nuovo proprietario dell’ex vostro appartamento. Con un contratto che siete stati obbligati a firmare controvoglia: un canone dell’8 per cento annuo e tutte le spese a carico vostro. Immaginate poi che quel contratto debba durare 18 anni. E alla fine non sappiate dove andare. Così dovete indebitarvi per ricomprare l’ex vostro appartamento, a un prezzo maggiorato. Bilancio finale: un milione incassato, tre milioni spesi.
Ognuno con le sue proprietà è libero di fare ciò che vuole, direte. Anche perderci un sacco di soldi, magari per imprudenza o stupidità. Ma se un giochetto del genere si fa con proprietà dello Stato, cioè di tutti noi, allora la questione diventa molto più seria.
Prendete il caso della sede provinciale dell’Inps, a Bari. Lungomare Nazario Sauro 41, posizione invidiabile. Per 18 anni, dopo che il palazzo è stato ceduto per una decina di milioni insieme ad altri 395 immobili degli istituti previdenziali a un fondo privato, il Fondo immobili pubblici (Fip) gestito dalla Sgr InvestiRe, che fa capo al banchiere Giampietro Nattino, lo Stato ha pagato un affitto salito nel tempo a quasi un milione l’anno. Nel 2020, esattamente 951.253 euro e 27 centesimi. Sempre lo Stato, intanto, sostiene come da contratto tutte le spese di manutenzione straordinaria, dagli infissi al condizionamento. E adesso che sono scaduti i 18 anni contrattuali, al 31 dicembre 2022, lo Stato se lo deve ricomprare pagando 12 milioni 940 mila euro, più 530 mila di spese notarili e imposte, dal privato cui il Fondo immobili pubblici l’ha venduto. Perché non può fare diversamente.
Il privato è la società Luigi Dimola & figli, che l’ha acquistata con un mutuo di 9 milioni del Monte dei paschi di Siena. Bilancio finale: una decina di milioni incassati dalla vendita, e una trentina spesi fra affitti, manutenzioni e riacquisto del bene. Un capolavoro, a proposito del quale il collegio sindacale dell’Inps a dicembre 2022 non ha mancato di raccomandare «per il futuro, nella fase delle trattative, una maggiore ponderazione dei margini individuati al fine di conseguire la massima economicità». Anche perché il prezzo pagato è superiore del 10 per cento al valore di mercato pari a 11 milioni 772 mila euro.
Vicenda incredibile ma niente affatto isolata. Sempre l’Inps, per esempio, ha già concluso altre operazioni simili su immobili ceduti 18 anni fa al Fip, che l’ha poi a sua volta venduti ad altri privati. Come il riacquisto della sede di Ferrara dalla Finalca srl per 10 milioni 590 mila. O della sede di Pesaro, per altri 8 milioni 300 mila, sempre dalla stessa società dell’imprenditore bolognese Alfredo Cazzola, ex presidente del Bologna Calcio e della Virtus pallacanestro che nel 2009 ha tentato pure lo sbarco in politica, candidandosi a sindaco della città emiliana per il centrodestra. Ma senza fortuna.
Difficile dire quanti dei 396 immobili dello Stato finiti nel 2004 ai privati torneranno ora in mano pubblica, e a quale prezzo. «C’è solo un aspetto positivo», dice mestamente un alto dirigente di uno degli enti previdenziali spogliati 18 anni fa di tutto quel ben di Dio. «È che ora almeno possiamo scegliere». Scegliere, cioè, se comprare o no. E forse è già qualcosa, considerando che in 18 anni la tecnologia ha fatto passi da gigante e tutti quegli spazi magari non servono più. Però è una ben magra consolazione, al confronto di una delle più colossali stangate che lo Stato italiano abbia subito. Una stangata da 5 miliardi almeno.
Tutto comincia con il secondo governo di Silvio Berlusconi. È l’epoca delle famose cartolarizzazioni degli appartamenti degli enti previdenziali, venduti con supersconto a chi ci abita. Sarà un mezzo disastro. Ma quelle sono case, sulle quali peraltro gli enti ci rimettono un bel po’ di soldi. Qualcuno ci specula, di sicuro. Nel complesso però è solo un grande favore agli inquilini, anche se assai discutibile.
Ben diversa invece la faccenda degli immobili strumentali, quelli dove Inps, Inail e gli altri enti pubblici hanno i loro uffici. Qui il disegno della privatizzazione segue un altro percorso. E ben più che discutibile. Il 9 giugno 2004 al ministero dell’Economia c’è ancora Giulio Tremonti; direttore generale è Domenico Siniscalco. Quel giorno il Tesoro sforna il decreto che costituisce il Fip, nel quale lo Stato trasferisce 396 immobili pubblici strumentali degli enti di previdenza. Delle quattro banche consulenti che seguono l’operazione una sola è italiana: Banca Imi.
Le altre sono Lehman Brothers, Barclays e Royal Bank of Scotland. Il primo problema sono le valutazioni. Ci pensa forse un’agenzia fiscale o un altro soggetto pubblico? Nossignore. Se ne occupa un privato. È la Reag, consociata italiana dell’americana American Appraisal, che a sua volta si avvale di un’altra società privata. Ossia la Ipi dell’immobiliarista Luigi Zunino, che l’ha appena acquistata dalla Fiat e presto la rivenderà a Danilo Coppola, dopo averne invano trattato la cessione a Stefano Ricucci. E il bello è che a indicare questa società come consulente per stabilire i valori degli immobili è la stessa Sgr del banchiere Nattino nel frattempo incaricata di gestire il fondo. Segnale preciso della piega che prenderà questa storia.
La stima per i 396 immobili si arresta a circa 3,7 miliardi. Ma quando si tratta di confermare la valutazione dei privati per dare il via libera all’affare, l’Agenzia del Territorio cui il Tesoro ha chiesto il giudizio di congruità dice che quello non è il valore reale. Quello giusto sarebbe di 509 milioni più alto. La differenza però misteriosamente evapora, fa notare nel 2006 una relazione della Corte dei Conti.
L’autore è Luigi Mazzillo, magistrato che nel 1990 Rino Formica ha messo a capo dei superispettori del Fisco. Il suo rapporto è esplosivo. Denuncia che non è stata svolta alcuna due diligence sui fabbricati. E che, pur sapendo che «nella maggior parte dei casi» le dimensioni degli immobili in possesso dell’Agenzia del demanio «divergevano in maniera significativa rispetto a quelle rilevate dalla Ipi spa non sono stati programmati specifici sopralluoghi». Il motivo? «La mancata verifica veniva spiegata con i tempi brevi di risposta, oltre che con la considerazione che di tale verifica non fosse pervenuta nessuna richiesta da parte del Tesoro».
Se l’erano forse dimenticato? Macché. Il Tesoro ha fretta, tanta fretta. L’affare va chiuso entro il 31 dicembre 2004, e non c’è tempo da perdere. Pazienza se lo Stato è costretto a cedere ai privati quasi 400 immobili per un prezzo di «ben 823 milioni», calcola Mazzillo, «al di sotto del valore di mercato». Il meglio però deve ancora venire. Contestualmente al passaggio degli immobili al fondo, l’Agenzia del demanio stipula un contratto d’affitto di nove più nove anni dei medesimi immobili impegnandosi a pagare 270 milioni e 424.402 euro l’anno. E siccome alla fine l’incasso complessivo per il Tesoro sarà di 3 miliardi e 579 milioni, ecco che il canone medio oltrepassa il 7,5 per cento. Quasi il doppio del costo medio del debito pubblico nel 2005. Nonché una volta e mezzo il tasso di rendimento medio delle locazioni commerciali a Milano: pari quell’anno secondo Nomisma, al 5,3 per cento.
Una follia. Tutta esclusivamente a beneficio delle banche e dei privati cui il Fondo venderà molti immobili trasferiti al fondo, dice senza mezzi termini la relazione di Mazzillo. Dove ce n’è anche per i quattro istituti consulenti che insieme alla Cassa Depositi e Prestiti anticipano al Tesoro un finanziamento di 993 milioni e portano a casa quando rientrano di quei soldi, appena otto mesi dopo, 99 milioni commissioni e altre voci senza che nessuno al governo alzi un dito. Una vergogna, fa capire il magistrato. Ce ne sarebbe abbastanza per rovesciare il tavolo.
Invece la relazione di Mazzillo finisce sepolta in un cassetto. La tirerà fuori di tanto in tanto qualche giornalista, ma senza provocare rivolte di piazza.
Al banchetto degli immobili pubblici, intanto, i compratori partecipano in massa. Dai gruppi Benetton e Del Vecchio ai fondi Olimpia del Kennedy Wilson Europe Real Estate, Pacific one di Blackstone e Cromwell Europa, a imprese di facility management (Miorelli), per arrivare a industriali della plastica (Faraotti) o a singoli imprenditori come Ferruccio Zambaiti e Carlo Marini.
Si fa a gomitate e non è difficile capire il perché. Le condizioni di favore sono inimmaginabili. Si stabilisce, per dirne una, che le manutenzioni straordinarie sono a carico del conduttore. Che gli immobili sono esenti dal pagamento dell’Ici. E che alla scadenza dei 18 anni, se l’ente pubblico affittuario non ricomprerà il palazzo ma vorrà andarsene, dovrà lasciare i locali in perfetto stato o pagare un indennizzo corrispondente. Esattamente ciò che in qualche situazione si sta verificando. La prova? Per lasciare un ufficio a L’Aquila l’Inps deve pagare al proprietario un indennizzo di 34.280 euro più Iva.
Non bastasse, il canone prende anche magicamente il volo. I 270 milioni concordati con l’Agenzia del demanio a fine 2004 diventano 283 nel 2010, 289 nel 2012, 298 nel 2013… Per gli stessi 39 immobili Inps lo Stato paga nel 2014 un canone di 44 milioni 452.765 euro, che sale nel 2020 a 50 milioni 953.753 euro. L’aumento è del 12 per cento, che si giustifica solo in parte con un altro gradito omaggio. Concesso stavolta, quel che è ancor più grave, in un momento drammatico per le finanze statali.
Luglio 2012, a palazzo Chigi c’è Mario Monti. La situazione è difficile, lo spread fra i titoli di stato italiani e i bund tedeschi viaggia ancora intorno ai 470 punti base e si deve fare un decreto per tenere sotto controllo la spesa pubblica. Dove spunta un articolo intitolato: «Riduzione dei costi per locazioni passive». Il primo comma blocca gli adeguamenti Istat per i canoni degli immobili che lo Stato prende in affitto dai privati. Ma al comma 8 la sorpresa: il blocco non si applica al Fondo immobili pubblici né ai suoi “aventi causa”. E gli adeguamenti all’inflazione, bloccati per tutti gli altri, per loro continuano sfacciatamente a correre.
Ma si leccano i baffi anche gli azionisti della Sgr Investire immobiliare. Fra cui c’è anche la società Regia della famiglia Benetton. Famiglia che tra l’altro ha acquisito nel 2018 per 150 milioni dal fondo gestito dalla Sgr, di cui è azionista, il palazzo di piazza Augusto imperatore, a Roma, poi affittato alla catena di hotel di Bulgari.
Dal 2004 al 2021 la Sgr di Nattino e soci ha realizzato utili netti per 117,7 milioni di euro. Mentre i contribuenti, scaduti ora i fatidici 18 anni, ne escono con le ossa rotte. A fronte di 3 miliardi e 579 milioni incassati per la vendita dei 396 immobili, lo Stato ha sborsato attraverso l’Agenzia del demanio (anch’essa inquilina del Fip) canoni annuali da 270 a 300 milioni l’anno. Cioè oltre 5 miliardi, cui si devono aggiungere i costi per le manutenzioni straordinarie, quantificabili in un centinaio di milioni nel solo periodo 2009-2020 documentabile attraverso le relazioni della Corte dei Conti. Senza che sia rimasto nelle mani dello Stato un solo mattone. E ora, costretti a raschiare il fondo del barile per far quadrare i conti, dobbiamo tirare fuori altri soldi se vogliamo ricomprare ciò che abbiamo venduto favorendo la speculazione. Per dovere di cronaca, la maggioranza che reggeva il governo di quella stangata è la stessa di oggi.
