Investimenti
Casa, si torna a comprare
Casa, si torna a comprare
Roma in crescita, Milano brillante: in barba alle voci su nuove tasse, gli italiani investono nel mattone. Grazie a mutui convenienti, transazioni più rapide e ristrutturazioni agevolate. Rapporto su un ritorno di fiamma
Domanda in crescita, prezzi stabili, mutui in aumento: gli italiani tornano a comprare casa. Dopo la gelata degli ultimi due anni - dovuta alla crisi innescata dai subprime e alla congiuntura internazionale - il mercato del mattone è tornato a crescere nel 2010 e promette bene anche per quest'anno. "Durante l'anno appena trascorso il mercato immobiliare residenziale ha iniziato a dare i primi segnali di ripresa", spiega Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio Studi di Tecnocasa: "Le compravendite immobiliari, nel primo semestre del 2010, hanno registrato una leggera risalita e anche le quotazioni hanno segnalato la contrazione più bassa che si sia mai registrata da quando il ciclo discendente ha avuto inizio". La crescita, tuttavia, non è omogenea e gran parte degli esperti descrive un interesse per le compravendite immobiliari a macchia di leopardo.
Sono infatti le piazze di Roma e Milano a segnare i risultati migliori a livello nazionale, mentre le grandi città del Sud arrancano nelle vendite del mercato residenziale e non. Inoltre, gli operatori protagonisti della ripresa sono spesso investitori speculativi, fino all'anno scorso intimoriti dal crollo del mercato nel panorama internazionale che oggi tornano a scommettere sul mattone. E poi ci sono le famiglie di fascia medio-alta, che puntano a cercare abitazioni più grandi oppure ad ampliare la propria: la tipologia di appartamento più ricercata in Italia è, infatti, il trilocale. L'argomento casa, inoltre, continua a tenere banco nel dibattito politico: l'ipotesi di una tassa patrimoniale, rilanciata da Giuliano Amato e Pellegrino Capaldo - già respinta dal premier Silvio Berlusconi - non sembra aver pesato sulle proiezioni che rilanciano il mercato immobiliare.
Lo sprint delle compravendite si spiega facilmente. Dopo qualche anno di staticità, i venditori hanno deciso di ritoccare i prezzi al ribasso e le banche hanno alleggerito la stretta creditizia nella concessione di mutui: così, chi può, ha ripreso coraggio e ha ricominciato a cercare casa. E sono in molti visto che, secondo l'Istat, dal 2004 al 2009 il numero delle famiglie in Italia è aumentato di 338 mila unità l'anno: al momento, dal confronto tra le abitazioni messe in cantiere e i nuovi nuclei familiari, risulta una domanda insoddisfatta di circa 423 mila abitazioni. Inoltre calano i costi dei mutui e finalmente si assestano i tempi medi di vendita delle case (circa sei mesi), che erano rapidamente saliti durante la crisi.
Tutti segnali positivi che contribuiscono alla ripresa del mercato immobiliare. Peccato che, secondo l'Ance, l'Associazione nazionale costruttori edili, si costruiscano sempre meno case: negli ultimi quattro anni, gli investimenti in costruzioni sono calati del 18 per cento (29 miliardi di euro). E d'altra parte, "continua il ribasso dei valori delle abitazioni di qualità medio-bassa e che necessitano di interventi di ristrutturazione impegnativa", riprende Megliola: "E, sui dati positivi, inciderà molto il mercato del lavoro dal momento che un aumento della disoccupazione potrebbe determinare incertezza nelle decisioni di un acquisto a medio-lungo termine quale quello dell'abitazione".
In generale, è lo scenario internazionale che faticosamente sembra aver rimboccato il sentiero della sviluppo. Crescita del Pil, istituti di credito meno restrittivi e la crisi globale che ha portato a un rallentamento del calo dei valori: così, anche il mercato immobiliare mondiale ha registrato un aumento delle transazioni. L'Italia si muove in linea con le nazioni dell'Unione europea, dove il mercato abitativo - secondo i dati dell'istituto di ricerche Scenari Immobiliari - segna transazioni in crescita media del 2 per cento nel 2010 e del 3 per cento nel 2011.
Passando all'analisi della situazione interna, l'ultimo rapporto di Nomisma fotografa un mercato delle abitazioni residenziali private che riesce a chiudere l'anno appena trascorso in sostanziale recupero. Non si tratta di cifre da capogiro, ma sicuramente di un trend positivo che fa ben sperare. Infatti, tra il 2010 e il 2011 il fatturato del mercato immobiliare italiano passa da 111 miliardi di euro a 115: un incremento vicino al 2 per cento. Alcuni analisti indicano come lo "scudo fiscale" e il relativo rientro dei capitali dall'estero abbia dato respiro al mercato, e come ci siano degli investitori pronti a usare le riserve rientrate nei prossimi anni, quando si attende un mercato immobiliare rinvigorito. Certo è che si tratta dell'ennesima chance di arricchimento anche per chi aveva dei capitali sporchi fermi in qualche paradiso fiscale, che continuano a godere delle scelte di via XX Settembre, più dirette a fare cassa che a disincentivare l'evasione. "Il mercato premia oggi gli operatori forti", spiega Mario Breglia di Scenari Immobiliari: "Basti pensare che alla fine dell'anno ci sono stati investimenti massicci fatti da grandi compratori: certo indirettamente ne beneficia il mercato nazionale, ma sono in pochi a trarne reali profitti".
In ogni caso, si torna a vendere e comprare casa in tutto la Penisola. Trainano la ripresa le vendite di Roma e Milano e negli hinterland relativi, nonché la compravendita di abitazioni al Centro-Nord. Perché i numeri negativi che pesano sulla media nazionale si registrano solo al Sud, dove il numero di scambi commerciali che hanno per oggetto le abitazioni è diminuito del 14 per cento nel terzo trimestre del 2010 rispetto all'anno precedente. E il 2009 non era certo stata un'annata da ricordare per il mercato immobiliare del Mezzogiorno. "Tutte le città del Sud soffrono", precisa Paolo Buzzetti, presidente dell'Ance: "Ma probabilmente si tratta solo di un ritardo nella "ripresina" registrata al Nord e al Centro: il problema, però, è che continuano a mancare gli investimenti infrastrutturali e questo genera scarsa attrattività anche per le costruzioni di residenze abitative". A livello nazionale, c'è comunque una sofferenza comune che riguarda il comparto legato alle vendite di immobili terziari e industriali - il cosiddetto "mercato non residenziale" - anche in città storicamente solide come Genova, Palermo e Torino. A segnare la performance più negativa tra le grandi città è Firenze: secondo Scenari Immobiliari, sono diminuite offerta, compravendite, fatturato, canoni e prezzi per la quasi totalità delle aree cittadine. Nonostante il capoluogo toscano sia una delle città che meglio ha retto all'urto della crisi. "Probabilmente si tratta di un esodo delle persone dalle grandi città", continua Breglia: "Perché sono capoluoghi ricchi, ma non centri come Roma e Milano dove il saldo migratorio, nonostante la crisi, è positivo. Eccezion fatta per le due metropoli, nelle altre città sembra mancare la capacità attrattiva per persone e investimenti".
Nel quadro della generale ripresa - seppur contenuta - del mercato immobiliare il comparto che soffre di più è proprio il non residenziale privato: uffici, sedi aziendali o seconde case e magazzini. L'Ance traccia un quadro impietoso: il 2011 sarà il quarto anno consecutivo di flessione per gli investimenti in costruzioni non residenziali private e nell'arco degli ultimi quattro anni il crollo è quantificabile in un meno 18 per cento. Una débâcle totale, ad eccezione di magazzini e box auto. Nel 2010 la domanda di fabbricati agricoli, commerciali, nel settore dei servizi e delle aziende di credito è crollata del 40 per cento. La causa degli scarsi investimenti sta nel fatto che al momento non interessano il mercato italiano: tra il 2007 e il 2009 il numero di compravendite immobiliari ad uso non abitativo si è ridotto di un quarto. "Le aziende licenziano e hanno bisogno di meno spazio", conclude Breglia: "Ma sono cambiate anche le attività economiche, ci sono immobili che non funzionano più per le aziende: oggi per l'attività produttiva non serve più il capannone industriale di un tempo, magari è più utile un open space".
Sono infatti le piazze di Roma e Milano a segnare i risultati migliori a livello nazionale, mentre le grandi città del Sud arrancano nelle vendite del mercato residenziale e non. Inoltre, gli operatori protagonisti della ripresa sono spesso investitori speculativi, fino all'anno scorso intimoriti dal crollo del mercato nel panorama internazionale che oggi tornano a scommettere sul mattone. E poi ci sono le famiglie di fascia medio-alta, che puntano a cercare abitazioni più grandi oppure ad ampliare la propria: la tipologia di appartamento più ricercata in Italia è, infatti, il trilocale. L'argomento casa, inoltre, continua a tenere banco nel dibattito politico: l'ipotesi di una tassa patrimoniale, rilanciata da Giuliano Amato e Pellegrino Capaldo - già respinta dal premier Silvio Berlusconi - non sembra aver pesato sulle proiezioni che rilanciano il mercato immobiliare.
Lo sprint delle compravendite si spiega facilmente. Dopo qualche anno di staticità, i venditori hanno deciso di ritoccare i prezzi al ribasso e le banche hanno alleggerito la stretta creditizia nella concessione di mutui: così, chi può, ha ripreso coraggio e ha ricominciato a cercare casa. E sono in molti visto che, secondo l'Istat, dal 2004 al 2009 il numero delle famiglie in Italia è aumentato di 338 mila unità l'anno: al momento, dal confronto tra le abitazioni messe in cantiere e i nuovi nuclei familiari, risulta una domanda insoddisfatta di circa 423 mila abitazioni. Inoltre calano i costi dei mutui e finalmente si assestano i tempi medi di vendita delle case (circa sei mesi), che erano rapidamente saliti durante la crisi.
Tutti segnali positivi che contribuiscono alla ripresa del mercato immobiliare. Peccato che, secondo l'Ance, l'Associazione nazionale costruttori edili, si costruiscano sempre meno case: negli ultimi quattro anni, gli investimenti in costruzioni sono calati del 18 per cento (29 miliardi di euro). E d'altra parte, "continua il ribasso dei valori delle abitazioni di qualità medio-bassa e che necessitano di interventi di ristrutturazione impegnativa", riprende Megliola: "E, sui dati positivi, inciderà molto il mercato del lavoro dal momento che un aumento della disoccupazione potrebbe determinare incertezza nelle decisioni di un acquisto a medio-lungo termine quale quello dell'abitazione".
In generale, è lo scenario internazionale che faticosamente sembra aver rimboccato il sentiero della sviluppo. Crescita del Pil, istituti di credito meno restrittivi e la crisi globale che ha portato a un rallentamento del calo dei valori: così, anche il mercato immobiliare mondiale ha registrato un aumento delle transazioni. L'Italia si muove in linea con le nazioni dell'Unione europea, dove il mercato abitativo - secondo i dati dell'istituto di ricerche Scenari Immobiliari - segna transazioni in crescita media del 2 per cento nel 2010 e del 3 per cento nel 2011.
Passando all'analisi della situazione interna, l'ultimo rapporto di Nomisma fotografa un mercato delle abitazioni residenziali private che riesce a chiudere l'anno appena trascorso in sostanziale recupero. Non si tratta di cifre da capogiro, ma sicuramente di un trend positivo che fa ben sperare. Infatti, tra il 2010 e il 2011 il fatturato del mercato immobiliare italiano passa da 111 miliardi di euro a 115: un incremento vicino al 2 per cento. Alcuni analisti indicano come lo "scudo fiscale" e il relativo rientro dei capitali dall'estero abbia dato respiro al mercato, e come ci siano degli investitori pronti a usare le riserve rientrate nei prossimi anni, quando si attende un mercato immobiliare rinvigorito. Certo è che si tratta dell'ennesima chance di arricchimento anche per chi aveva dei capitali sporchi fermi in qualche paradiso fiscale, che continuano a godere delle scelte di via XX Settembre, più dirette a fare cassa che a disincentivare l'evasione. "Il mercato premia oggi gli operatori forti", spiega Mario Breglia di Scenari Immobiliari: "Basti pensare che alla fine dell'anno ci sono stati investimenti massicci fatti da grandi compratori: certo indirettamente ne beneficia il mercato nazionale, ma sono in pochi a trarne reali profitti".
In ogni caso, si torna a vendere e comprare casa in tutto la Penisola. Trainano la ripresa le vendite di Roma e Milano e negli hinterland relativi, nonché la compravendita di abitazioni al Centro-Nord. Perché i numeri negativi che pesano sulla media nazionale si registrano solo al Sud, dove il numero di scambi commerciali che hanno per oggetto le abitazioni è diminuito del 14 per cento nel terzo trimestre del 2010 rispetto all'anno precedente. E il 2009 non era certo stata un'annata da ricordare per il mercato immobiliare del Mezzogiorno. "Tutte le città del Sud soffrono", precisa Paolo Buzzetti, presidente dell'Ance: "Ma probabilmente si tratta solo di un ritardo nella "ripresina" registrata al Nord e al Centro: il problema, però, è che continuano a mancare gli investimenti infrastrutturali e questo genera scarsa attrattività anche per le costruzioni di residenze abitative". A livello nazionale, c'è comunque una sofferenza comune che riguarda il comparto legato alle vendite di immobili terziari e industriali - il cosiddetto "mercato non residenziale" - anche in città storicamente solide come Genova, Palermo e Torino. A segnare la performance più negativa tra le grandi città è Firenze: secondo Scenari Immobiliari, sono diminuite offerta, compravendite, fatturato, canoni e prezzi per la quasi totalità delle aree cittadine. Nonostante il capoluogo toscano sia una delle città che meglio ha retto all'urto della crisi. "Probabilmente si tratta di un esodo delle persone dalle grandi città", continua Breglia: "Perché sono capoluoghi ricchi, ma non centri come Roma e Milano dove il saldo migratorio, nonostante la crisi, è positivo. Eccezion fatta per le due metropoli, nelle altre città sembra mancare la capacità attrattiva per persone e investimenti".
Nel quadro della generale ripresa - seppur contenuta - del mercato immobiliare il comparto che soffre di più è proprio il non residenziale privato: uffici, sedi aziendali o seconde case e magazzini. L'Ance traccia un quadro impietoso: il 2011 sarà il quarto anno consecutivo di flessione per gli investimenti in costruzioni non residenziali private e nell'arco degli ultimi quattro anni il crollo è quantificabile in un meno 18 per cento. Una débâcle totale, ad eccezione di magazzini e box auto. Nel 2010 la domanda di fabbricati agricoli, commerciali, nel settore dei servizi e delle aziende di credito è crollata del 40 per cento. La causa degli scarsi investimenti sta nel fatto che al momento non interessano il mercato italiano: tra il 2007 e il 2009 il numero di compravendite immobiliari ad uso non abitativo si è ridotto di un quarto. "Le aziende licenziano e hanno bisogno di meno spazio", conclude Breglia: "Ma sono cambiate anche le attività economiche, ci sono immobili che non funzionano più per le aziende: oggi per l'attività produttiva non serve più il capannone industriale di un tempo, magari è più utile un open space".
